Apa itu AJB? Pahami Akta Jual Beli Di sini!

Akta Jual Beli (AJB) adalah salah satu dokumen yang sangat penting dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. AJB menjadi bukti sah atas proses peralihan hak kepemilikan suatu properti, baik itu tanah maupun bangunan, dari pihak penjual kepada pembeli.

Dalam artikel ini, kita akan membahas secara mendalam mengenai AJB, termasuk perbedaan dengan dokumen lain seperti SHM dan PPJB, syarat-syarat AJB, kekuatan hukumnya, serta biaya-biaya yang terkait dengan AJB.

Apa itu AJB Rumah?

AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen hukum yang sangat penting dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. AJB adalah dokumen resmi yang mencatatkan peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Akta ini dibuat dan disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki kewenangan untuk membuat dan mengesahkan dokumen tersebut.

Akta Jual Beli adalah dokumen otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Setelah AJB ditandatangani oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli) di hadapan PPAT, dokumen ini menjadi bukti hukum yang sah bahwa peralihan hak atas properti telah terjadi.

Proses Pembentukan AJB

Setelah penjual dan pembeli mencapai kesepakatan harga dan syarat lainnya, langkah selanjutnya adalah menghadap PPAT untuk menyusun AJB. PPAT akan mencatatkan informasi terkait objek yang dijual, identitas kedua pihak, serta ketentuan transaksi jual beli.

Proses pembentukan AJB ini penting untuk menjadikan transaksi jual beli properti sebagai peralihan hak yang sah di mata hukum.

Baca juga: Apa Itu NJOP? Pengertian, Fungsi, dan Cara Menghitungnya

Apa Bedanya SHM dan AJB?

Sebelum lebih jauh membahas apa itu AJB, kita perlu memahami terlebih dahulu perbedaan antara SHM (Sertifikat Hak Milik) dan AJB.

• SHM adalah sertifikat yang menyatakan bahwa seseorang memiliki hak milik penuh atas suatu properti. Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) setelah proses administrasi selesai.
• AJB adalah dokumen yang mencatatkan peralihan hak atas properti dari penjual kepada pembeli. Setelah AJB disahkan oleh PPAT, dokumen ini menjadi dasar untuk mengajukan permohonan perubahan nama pemilik pada SHM.

Jadi, SHM adalah bukti kepemilikan, sementara AJB adalah bukti peralihan kepemilikan. Proses untuk memperoleh SHM sering kali memerlukan dokumen AJB sebagai langkah awal.

Apa Syarat Membuat AJB?

Untuk membuat AJB, terdapat beberapa syarat yang perlu dipenuhi oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli) agar dokumen ini sah dan otentik. Syarat-syarat tersebut antara lain:

1. Identitas Penjual dan Pembeli

• KTP asli penjual dan pembeli.
• Kartu Keluarga (KK) dari kedua belah pihak.
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) penjual dan pembeli jika berlaku.

2. Dokumen Kepemilikan Properti

• Sertifikat tanah yang asli (SHM, HGB, atau SHGB) sesuai dengan objek yang akan dijual.
• Surat izin mendirikan bangunan (IMB) untuk properti yang dilengkapi dengan bangunan.

3. Perjanjian Jual Beli atau PPJB

Apabila sebelumnya sudah ada perjanjian jual beli sementara (PPJB), dokumen tersebut akan dilampirkan saat proses pembuatan AJB.

4. Pembayaran Pajak

Pembayaran pajak terkait dengan transaksi jual beli, seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang harus dibayar sebelum AJB dibuat.

Setelah seluruh syarat ini terpenuhi, AJB dapat disusun oleh PPAT yang berwenang dan dihadapan kedua belah pihak.

Apakah AJB Kuat Secara Hukum?

Ya, AJB kuat secara hukum. Akta jual beli adalah dokumen otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan, namun sering kali ada pertanyaan mengenai kekuatan hukum dari AJB itu sendiri.

Dalam hal ini, AJB yang dibuat di hadapan PPAT memiliki kekuatan hukum yang kuat. Berikut beberapa alasan mengapa AJB kuat secara hukum:

• Dokumen Otentik: AJB merupakan dokumen yang sah dan memiliki kekuatan hukum karena dibuat oleh pejabat yang berwenang, yaitu PPAT.
• Bukti Sah Peralihan Hak: Setelah AJB ditandatangani oleh kedua pihak dan disahkan oleh PPAT, dokumen ini menjadi bukti yang sah bahwa terjadi peralihan hak atas properti.
• Dasar Pengajuan Perubahan Nama di SHM: AJB menjadi dasar untuk mengajukan permohonan perubahan nama pada Sertifikat Hak Milik (SHM) atau dokumen lain yang relevan, sehingga pembeli dapat secara sah menjadi pemilik baru properti tersebut.

Berapa Biaya dari AJB ke SHM?

Setelah AJB dibuat, pembeli perlu melakukan beberapa langkah administratif untuk mengalihkan nama pada Sertifikat Hak Milik (SHM) yang ada. Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk proses ini.

Biaya yang terlibat dalam proses peralihan nama dari AJB ke SHM antara lain:

• Biaya Pendaftaran Peralihan Hak: Pendaftaran ini dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dan akan dikenakan biaya administrasi.
• Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Pembeli wajib membayar BPHTB sebagai bagian dari transaksi jual beli properti.
• Biaya Pengukuran Tanah: Jika diperlukan, biaya pengukuran tanah untuk memastikan batas-batas properti yang jelas.

Biaya ini bisa berbeda-beda tergantung lokasi dan nilai properti yang diperjualbelikan.

AJB Dipegang Oleh Siapa?

Secara umum, ada dua pihak yang bisa memegang AJB setelah transaksi:

1. PPAT: Pada beberapa kasus, PPAT dapat menyimpan salinan AJB untuk tujuan arsip dan verifikasi lebih lanjut.
2. Pembeli: Setelah proses administrasi selesai dan AJB disahkan, pembeli akan memegang salinan asli AJB sebagai bukti sah atas kepemilikan properti yang dibeli.

Berapa Biaya AJB di Notaris?

Biaya untuk pembuatan AJB di notaris dapat bervariasi tergantung pada beberapa faktor, termasuk lokasi dan kompleksitas transaksi. Namun, pada umumnya biaya yang harus dibayar oleh pembeli dan penjual meliputi:

• Biaya PPAT: Setiap PPAT memiliki tarif yang berbeda-beda berdasarkan wilayah dan kebijakan daerah setempat.
• Biaya Adminstrasi: Biaya administrasi yang mencakup pencatatan, pengesahan, dan pembuatan dokumen AJB.
• Biaya Pajak: Pembayaran pajak terkait transaksi jual beli properti, seperti BPHTB, yang juga harus dibayar pada saat pembuatan AJB.

Apa Perbedaan Antara PPJB dan AJB?

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB adalah dua dokumen yang sering ditemukan dalam transaksi jual beli properti, namun keduanya memiliki perbedaan penting:

• PPJB adalah perjanjian sementara yang mengikat penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi jual beli properti di masa depan. Biasanya, PPJB digunakan ketika pembayaran belum lunas atau ketika objek properti belum siap sepenuhnya untuk dipindahkan.
• AJB adalah dokumen final yang mencatatkan proses jual beli properti yang sudah selesai dan sah. AJB hanya dapat dibuat setelah pembayaran penuh dilakukan, dan semua syarat lainnya dipenuhi.

Singkatnya, PPJB adalah janji atau komitmen jual beli, sedangkan AJB adalah dokumen resmi yang mengesahkan peralihan hak atas properti.

Kesimpulan

Dalam dunia transaksi properti, AJB adalah dokumen yang sangat penting dan memiliki kekuatan hukum yang sah. Sebagai dokumen otentik yang mencatatkan proses jual beli antara penjual dan pembeli, AJB menjadi dasar bagi perubahan nama pemilik pada Sertifikat Hak Milik (SHM).

Selain itu, AJB juga memastikan bahwa transaksi jual beli dilakukan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dalam membuat AJB, penting untuk memastikan bahwa semua syarat dan biaya yang diperlukan dipenuhi agar proses peralihan hak dapat berjalan lancar.

Apakah Anda sedang berencana untuk membeli properti? Pastikan Anda memahami sepenuhnya apa itu AJB rumah dan bagaimana proses pembuatan serta biaya yang terkait untuk memastikan keamanan dan kenyamanan dalam transaksi properti Anda.