Akta Jual Beli (AJB) adalah salah satu dokumen yang sangat penting dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. AJB menjadi bukti sah atas proses peralihan hak kepemilikan suatu properti, baik itu tanah maupun bangunan, dari pihak penjual kepada pembeli.

Dalam artikel ini, kita akan membahas secara mendalam mengenai akta ini, termasuk perbedaan dengan dokumen lain seperti SHM dan PPJB, syarat-syarat, kekuatan hukumnya, serta biaya-biaya yang terkait dengan AJB.

Apa itu AJB Rumah?

AJB (Akta Jual Beli) adalah dokumen hukum yang sangat penting dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. Dokumen ini resmi guna mencatatkan peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki kewenangan untuk membuat dan mengesahkan dokumen tersebut.

Akta Jual Beli adalah dokumen otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Setelah penandatanganan akta oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli) di hadapan PPAT, dokumen ini menjadi bukti hukum yang sah bahwa peralihan hak atas properti telah terjadi.

Proses Pembentukan AJB

Setelah penjual dan pembeli mencapai kesepakatan harga dan syarat lainnya, langkah selanjutnya adalah menghadap PPAT untuk menyusun AJB. PPAT akan mencatatkan informasi terkait objek yang dijual, identitas kedua pihak, serta ketentuan transaksi jual beli.

Proses pembentukannya ini penting untuk menjadikan transaksi jual beli properti sebagai peralihan hak yang sah di mata hukum.

Baca juga: Apa Itu NJOP? Pengertian, Fungsi, dan Cara Menghitungnya

Apa Bedanya SHM dan AJB?

Sebelum lebih jauh membahas apa itu AJB, kita perlu memahami terlebih dahulu perbedaan antara SHM (Sertifikat Hak Milik) dan AJB.

• SHM adalah sertifikat yang menyatakan bahwa seseorang memiliki hak milik penuh atas suatu properti. Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) setelah proses administrasi selesai.
• AJB adalah dokumen yang mencatatkan peralihan hak atas properti dari penjual kepada pembeli. Setelah AJB disahkan oleh PPAT, dokumen ini menjadi dasar untuk mengajukan permohonan perubahan nama pemilik pada SHM.

Jadi, SHM adalah bukti kepemilikan, sementara AJB adalah bukti peralihan kepemilikan. Proses untuk memperoleh SHM sering kali memerlukan dokumen AJB sebagai langkah awal.

Apa Syarat Membuat AJB?

Untuk membuat akta ini, kedua pihak (penjual dan pembeli) perlu memenuhi beberapa syarat agar dokumen sah dan otentik. Syarat-syarat tersebut antara lain:

1. Identitas Penjual dan Pembeli

• KTP asli penjual dan pembeli.
• Kartu Keluarga (KK) dari kedua belah pihak.
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak) penjual dan pembeli jika berlaku.

2. Dokumen Kepemilikan Properti

• Sertifikat tanah yang asli (SHM, HGB, atau SHGB) sesuai objek jual.
• Surat izin mendirikan bangunan (IMB) untuk properti dengan bangunan.

3. Perjanjian Jual Beli atau PPJB

Apabila sebelumnya sudah ada perjanjian jual beli sementara (PPJB), para pihak melampirkan dokumen tersebut saat proses pembuatan.

4. Pembayaran Pajak

Pembayaran pajak terkait dengan transaksi jual beli, seperti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang harus dibayar sebelum proses pembuatan.

Setelah seluruh syarat terpenuhi, PPAT berwenang menyusun AJB di hadapan kedua belah pihak.

Apakah AJB Kuat Secara Hukum?

Ya, AJB kuat secara hukum. Akta jual beli adalah dokumen otentik yang sah untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan, namun sering kali ada pertanyaan mengenai kekuatan hukum dari AJB itu sendiri.

Dalam hal ini, dokumen di hadapan PPAT memiliki kekuatan hukum yang kuat. Berikut beberapa alasan yang menjelaskan hal tersebut:

• Dokumen Otentik: AJB menjadi dokumen sah karena PPAT sebagai pejabat berwenang menyusunnya secara resmi.
• Bukti Sah Peralihan Hak: Kedua pihak menandatangani akta, lalu PPAT mengesahkannya sehingga AJB berfungsi sebagai bukti sah terjadinya peralihan hak atas properti.
• Dasar Pengajuan Perubahan Nama di SHM: AJB menjadi dasar bagi pembeli untuk mengajukan perubahan nama pada Sertifikat Hak Milik (SHM) atau dokumen relevan lainnya, sehingga pembeli sah menjadi pemilik baru properti tersebut.

Berapa Biaya dari AJB ke SHM?

Setelah membuat AJB, pembeli perlu melakukan beberapa langkah administratif untuk mengalihkan nama pada Sertifikat Hak Milik (SHM). Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah berapa biaya yang harus  Anda keluarkan untuk proses ini.

Biaya yang terlibat dalam proses peralihan nama dari AJB ke SHM antara lain:

• Biaya Pendaftaran Peralihan Hak: Lakukan pendaftaran di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dan akan ada pengenaan biaya administrasi.
• Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Pembeli wajib membayar BPHTB sebagai bagian dari transaksi jual beli properti.
• Biaya Pengukuran Tanah: Jika diperlukan, biaya pengukuran tanah untuk memastikan batas-batas properti yang jelas.

Biaya ini bervariasi sesuai lokasi dan nilai properti dalam transaksi jual beli.

AJB Dipegang Oleh Siapa?

Secara umum, ada dua pihak yang bisa memegang akta ini setelah transaksi:

1. PPAT: Pada beberapa kasus, PPAT dapat menyimpan salinanya untuk tujuan arsip dan verifikasi lebih lanjut.
2. Pembeli: Setelah proses administrasi selesai dan akta ini telah resmi berlaku, pembeli akan memegang salinan aslinya sebagai bukti sah atas kepemilikan properti yang dibeli.

Berapa Biaya AJB di Notaris?

Biaya untuk pembuatan akta ini di notaris dapat bervariasi tergantung pada beberapa faktor, termasuk lokasi dan kompleksitas transaksi. Namun, pada umumnya biaya yang harus dibayar oleh pembeli dan penjual meliputi:

• Biaya PPAT: Setiap PPAT memiliki tarif yang berbeda-beda berdasarkan wilayah dan kebijakan daerah setempat.
• Biaya Adminstrasi: Biaya administrasi yang mencakup pencatatan, pengesahan, dan pembuatan dokumen ini.
• Biaya Pajak: Pembayaran pajak terkait transaksi jual beli properti, seperti BPHTB, yang juga harus Anda bayarkan pada saat pembuatannya.

Apa Perbedaan Antara PPJB dan AJB?

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB merupakan dua dokumen yang sering muncul dalam transaksi properti, tetapi memiliki perbedaan mendasar:

• PPJB berfungsi sebagai perjanjian awal yang mengikat penjual dan pembeli untuk melaksanakan transaksi jual beli properti di kemudian hari. Para pihak biasanya menggunakan PPJB ketika pembayaran belum lunas atau objek properti belum siap untuk berpindah tangan.
• AJB menjadi dokumen final yang mencatat transaksi jual beli properti secara sah. PPAT menyusun akta ini setelah pembeli melunasi pembayaran dan para pihak memenuhi seluruh persyaratan yang berlaku.

Singkatnya, PPJB adalah janji atau komitmen jual beli, sedangkan AJB adalah dokumen resmi yang mengesahkan peralihan hak atas properti.

Kesimpulan

Dalam dunia transaksi properti, AJB adalah dokumen yang sangat penting dan memiliki kekuatan hukum yang sah. Sebagai dokumen otentik yang mencatatkan proses jual beli antara penjual dan pembeli, dokumen akta ini menjadi dasar bagi perubahan nama pemilik pada Sertifikat Hak Milik (SHM).

Selain itu, AJB memastikan bahwa para pihak menjalankan transaksi jual beli sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dalam proses penyusunan, para pihak perlu memenuhi seluruh syarat dan biaya agar proses peralihan hak berjalan lancar.

Apakah Anda sedang berencana untuk membeli properti? Pastikan Anda memahami sepenuhnya apa itu AJB rumah dan bagaimana proses pembuatan serta biaya yang terkait untuk memastikan keamanan dan kenyamanan dalam transaksi properti Anda.

Ingin mendapatkan panduan properti yang lebih lengkap dan analisis pasar terkini sebelum mengambil keputusan besar? Kunjungi Strategis.id dan akses berbagai tips KPR, rekomendasi kawasan hunian strategis, serta panduan investasi properti terpercaya yang siap memandu setiap langkah Anda.

Ambil keputusan properti yang lebih cerdas dan terencana bersama tim ahli kami!