Beli Rumah Developer Sertifikat HGB Wajarkah?

Beli Rumah Developer

Banyak calon pembeli rumah baru dari developer seringkali dibuat bingung dengan jenis sertifikat yang ditawarkan. Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah tentang kewajaran dari sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang biasanya ditawarkan developer.

Apakah memang wajar dan aman bagi kita sebagai pembeli untuk menerima sertifikat HGB? Untuk menjawab pertanyaan tersebut, kita perlu memahami lebih dalam tentang apa itu sertifikat HGB, bagaimana perbandingannya dengan sertifikat Hak Milik (SHM), dan kapan sebenarnya sebuah rumah baru dari developer bisa disertifikatkan SHM.

Apa Itu Sertifikat HGB?

Sertifikat Hak Guna Bangunan atau HGB adalah sertifikat yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya.

Beberapa Alasan Mengapa Developer Hanya Bisa Memberikan Sertifikat HGB

Ada beberapa alasan mengapa Anda hanya bisa mendapatkan sertifikat HGB bukannya SHM antara lain:

  1. Badan hukum seperti PT tidak diperbolehkan memiliki tanah dalam bentuk SHM berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.
  2. Sebuah lahan yang dikelola oleh developer biasanya dimulai dengan status Hak Guna Usaha (HGU) atau Hak Guna Bangunan (HGB).
  3. HGB adalah status yang diberikan kepada orang atau badan hukum untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dengan batas waktu tertentu.
  4. Setelah bangunan atau rumah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan yang ditetapkan, status tanah dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik (SHM).
  5. Proses pengalihan status dari HGB menjadi SHM melibatkan proses administratif dan biaya yang tidak sedikit.

Apa Perbedaan Sertifikat HGB Dengan Sertifikat Hak Milik?

Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah sertifikat yang memberikan hak penuh kepada pemegangnya atas tanah beserta seluruh manfaat yang ada di atasnya. Perbedaan utama antara HGB dan SHM terletak pada kepemilikan tanah. Pada HGB, tanah masih dimiliki oleh pihak lain, biasanya pemerintah atau perusahaan, sedangkan pada SHM, tanah dimiliki secara penuh oleh pemegang sertifikat.

Kapan Rumah Baru Developer Bisa Disertifikatkan SHM?

Rumah baru dari developer bisa disertifikatkan SHM setelah selesai dibangun dan memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah.

Setelah pembeli melakukan penandatanganan akta jual beli dan baliknama, sertifikat masih berbentuk HGB. Baru setelahnya, SHGB bisa diajukan perubahan menjadi SHM ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Bagaimana Jika Rumah Dibeli Secara KPR?

Jika pembeli memilih untuk membeli rumah dengan skema KPR, status sertifikat rumah tersebut biasanya masih dalam bentuk Hak Guna Bangunan (HGB) dan bukan Hak Milik (SHM). Hal ini terjadi karena dalam proses KPR, rumah yang dibeli dijadikan sebagai jaminan atau agunan untuk pinjaman yang diberikan oleh bank. 

Bank kreditur akan menyimpan sertifikat rumah dalam bentuk HGB selama masa kredit berlangsung. Dalam kondisi ini, pemilik rumah secara resmi tetap memiliki hak atas properti tersebut, tetapi bank memegang hak legal atas properti sampai pinjaman lunas.

Jika sertifikat HGB berakhir masa berlakunya sebelum pinjaman KPR lunas, maka sertifikat tersebut harus ditingkatkan statusnya menjadi Hak Milik (SHM). Ini penting karena ketika HGB berakhir, secara hukum objek jaminan tersebut telah gugur dan tidak bisa lagi menjadi jaminan hutang. Maka untuk mengantisipasi hal ini, jika jangka waktu KPR lebih lama dibandingkan dengan masa berlaku sertifikat HGB, maka sertifikat harus ditingkatkan dulu menjadi SHM. Setelah sertifikat menjadi SHM, akan ditandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang mencatatkan pembebanan hutang atas objek tersebut. Proses ini penting untuk menjamin keamanan bagi bank dan juga debitur.

Syarat peningkatan HGB menjadi SHM

Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik (SHM) dengan mengajukan permohonan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan memenuhi beberapa persyaratan yang telah ditetapkan. Pertama, pengajuan SHM harus atas nama individu dan properti tersebut harus digunakan sebagai rumah tinggal. Ini berarti bahwa permohonan ini tidak berlaku untuk properti komersial atau industri.

Salah satu syarat utama yang harus dipenuhi adalah bahwa pemohon harus memiliki sertifikat HGB asli dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang mencantumkan bahwa properti tersebut digunakan sebagai tempat tinggal. Setiap properti yang dibangun oleh developer harus memiliki IMB atau PBG, jadi syarat ini biasanya mudah dipenuhi.

Persyaratan lain yang harus dipenuhi termasuk KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemilik sertifikat, dan pembayaran uang pemasukan ke negara sesuai dengan peraturan yang berlaku. 

Namun, perlu diingat bahwa jika properti digunakan untuk tujuan lain selain tempat tinggal, seperti rumah toko, gudang, atau kantor, maka objek tersebut tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM. Untuk objek-objek seperti itu, status sertifikatnya paling tinggi adalah HGB.

Apakah Sertifikat HGB Dapat Diperpanjang Setelah Masa Berlaku Habis?

Ya, sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dapat diperpanjang setelah masa berlaku habis. Masa berlaku sertifikat HGB biasanya adalah 30 tahun, dan dapat diperpanjang untuk periode yang sama jika pemegang hak memilih untuk melakukannya. Pemegang HGB wajib mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir

Proses perpanjangan ini melibatkan mengajukan permohonan perpanjangan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Permohonan perpanjangan sebaiknya diajukan sebelum sertifikat HGB berakhir. Jika permohonan diajukan setelah sertifikat berakhir, maka pemegang hak harus melakukan proses pembaruan, bukan perpanjangan, yang mungkin melibatkan persyaratan dan prosedur yang berbeda.

Namun, penting untuk diingat bahwa meskipun HGB dapat diperpanjang, itu bukan hak kepemilikan penuh seperti Hak Milik (SHM). HGB masih terbatas oleh beberapa kondisi dan pembatasan, seperti penggunaan lahan yang harus sesuai dengan tujuan yang ditentukan dalam sertifikat dan kebijakan tanah negara. Oleh karena itu, jika memungkinkan, pemegang hak HGB mungkin mempertimbangkan untuk meningkatkan status haknya menjadi SHM.

Post Terbaru

Kategori

Tags: